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在安大略省运营Airbnb业务，主要涉及销售税(HST)和所得税(Income Tax)

作为 Airbnb 经营者，在安大略省运营 Airbnb 应该按时申报销售税 (HST) 和所得税， 并及时支付相应税款。以下是详细指南：

一、安大略省 Airbnb 的统一销售税 (HST)

短期租赁（通常少于连续 30 天）在加拿大被视为 HST 的“应税供应”。

1. 何时必须注册 HST：

• 小供应商门槛： 如果您所有应税商业活动（包括您的 Airbnb 和您经营的任何其他业务）的总收入在任何一个日历季度或连续四个日历季度内超过 $30,000，您就不再是“小供应商”。此时，您必须向 CRA 注册一个 HST 账户。

• 生效日期： 您必须在超过 $30,000 门槛的第一天起 29 天内注册。您的注册生效日期不得晚于使您超过 $30,000 的那次供应的日期。

• 不注册的后果： 如果您被要求注册但未注册，CRA 可以对您应收取的 HST 以及罚款和利息进行评估。

2. 自愿注册 HST：

• 即使您的总收入低于 $30,000 的门槛，您也可以自愿注册 HST 账户。

• 好处： 这使您可以为您的 Airbnb 相关业务费用（例如清洁用品、维修、水电费、营销费、向 Airbnb 支付的佣金等）支付的 HST 申请进项税抵免 (ITC)。如果您有大量的启动成本，这尤其有利。

• 缺点： 如果您注册，您必须对所有短期租赁收入收取并汇出 HST，无论您的收入水平如何。

3. Airbnb 代收 HST：

• 重要变更： 截至 2021 年 7 月 1 日，对于未注册 GST/HST 的房东，像 Airbnb 这样的住宿平台通常被要求代表其收取并汇出通过其平台提供的短期住宿的 GST/HST。

• 如果您已注册 HST： 如果您已经注册了 HST，您必须向 Airbnb 提供您的 HST 号码。如果您提供了，Airbnb 将不会代表您收取并汇出 HST。您将负责直接向您的客人收取并汇出 HST。确保您在 Airbnb 上的定价包含 HST 或相应调整。

• 检查您的设置： 登录您的 Airbnb 房东账户，确认您的税务设置以及您是否已提供您的 HST 注册号码。

4. HST 汇出：

• 汇出频率： 一旦注册，CRA 将根据您的年度应税供应总额为您指定一个 HST 申报周期（每年、每季度或每月）。

• 提交申报表： 您必须在截止日期前提交 HST 申报表并汇出任何已收取的 HST（减去符合条件的 ITC），以避免罚款和利息。这可以通过您的 CRA 我的企业账户或通过 GST/HST NETFILE 完成。

5. 进项税抵免 (ITCs)：

• ITCs 是您为经营 Airbnb 业务而产生的费用所支付的 HST。您可以在 HST 申报表上申报这些费用，以减少您应支付的 HST 金额。

• 符合条件的费用： 示例包括：

  • 清洁服务和用品

  • 水电费（电、燃气、水、互联网、有线电视）

  • 财产保险

  • 维修和维护（小型维修，非资本改进）

  • 抵押贷款利息（仅限利息部分，不包括本金）

  • 房产税

  • 广告和上市费用（包括向您收取 HST 的 Airbnb 佣金）

  • 用品（床单、洗漱用品、客人用厨房用品）

  • 与租赁业务相关的会计和法律费用

  • 资本成本折旧 (CCA)

• 分摊： 如果您只出租您房屋的一部分，或者您的房产同时用于个人和租赁目的，您只能申报与租赁活动直接相关的部分费用（和相关的 ITC）。您需要一个合理的方法（例如，面积百分比、租赁天数）来计算。

• 保留记录： 对所有您支付了 HST 的费用（发票、收据）保持一丝不苟的记录，因为 CRA 可能会在审计期间要求这些记录。

二、安大略省 Airbnb 运营的所得税

您的 Airbnb 收入是加拿大的应税收入，必须在您的个人 (T1) 报税表上报告。

1. 收入分类：

CRA 通常将 Airbnb 收入分为以下两种类型之一：

• 租金收入（最常见）： 如果您主要提供基本服务，如供暖、水电、洗衣和停车。这是典型 Airbnb 房东最常见的分类。

  • 申报： 您在 T776 表格，房地产租赁报表 (Statement of Real Estate Rentals) 上报告此收入和相关费用，这是您 T1 报税表的一部分。

• 营业收入： 如果您向客人提供超出基本租赁范围的广泛服务（例如，日常清洁、餐食、旅游、礼宾服务，与酒店类似的重要客人互动）。

  • 申报： 您在 T2125 表格，营业或专业活动报表 (Statement of Business or Professional Activities) 上报告此收入和费用。

  • 影响： 如果被归类为营业收入，您可能还需要支付加拿大养老金计划 (CPP) 供款的雇主和雇员部分。

2. 可扣除费用：

您可以扣除为赚取租金收入而产生的所有合理费用。常见的可扣除费用（与 HST ITC 的费用类似）包括：

• 广告： 支付给 Airbnb、其他列表网站的费用。

• 保险： 与租赁相关的财产保险费。

• 利息： 抵押贷款利息（仅限利息部分，不包括本金）。

• 维护和维修： 保持物业良好状态的成本（例如，油漆、小修、清洁服务、用品）。

• 办公费用： 用于租赁业务的用品、电话、互联网。

• 物业管理费： 您雇佣他人管理物业所支付的费用。

• 房产税： 市政房产税。

• 差旅费： 为检查物业、收取租金等而产生的费用（在合理范围内，不包括个人食宿）。

• 水电费： 电、供暖、水、排污、互联网、有线电视。

• 资本成本折旧 (CCA)： 您可以对建筑物（不包括土地）和某些家具申报 CCA。这是资本财产折旧的扣除。但是，如果您在主要住宅中申报租赁物业的 CCA，在出售时可能会影响主要住宅豁免，因此在申报前请咨询专业人士。

3. 不可扣除费用：

• 抵押贷款本金支付。

• 您自己劳动进行维修或维护的价值。

• 个人费用。

• 土地转让税（这些被加到物业的成本基础中）。

4. 市政住宿税 (MAT) / 游客税 (安大略省)：

• 安大略省的许多城市（例如多伦多、渥太华、尼亚加拉瀑布、奥里利亚）已对短期租赁征收市政住宿税 (MAT)。这与 HST 是分开的。

• 检查当地法规： 您必须检查您所在城市的具体规定。MAT 税率各不相同，并且可能需要向地方政府进行注册、收取和汇出。

• Airbnb 平台角色： 在某些城市，Airbnb 会代表房东收取并汇出 MAT。在其他城市，则由房东负责自己处理。无论是否由平台代理，您都要在 Airbnb 房东账户和当地市政网站进行核实。

5. 主要住宅豁免影响：

• 如果您出租您的主要住宅的一部分，使用该部分赚取租金收入可能会影响您在出售物业时申请全部主要住宅豁免的能力。

• 如果您出租一个独立的单元（如地下室公寓）或者您对该物业申请了资本成本折旧 (CCA)，您可能会失去对出租部分的主要住宅豁免，导致出售时该部分物业产生应税资本收益。

• 寻求建议： 这是一个复杂的领域，如果您出租您主要住宅的一部分，强烈建议您咨询税务专业人士。

6. 记录保存：

• 至关重要： 至少保留所有与您的 Airbnb 收入和支出相关的发票、收据和对账单六年。这对于在 CRA 审计时支持您的申报至关重要。

• 跟踪一切： 保持清晰的记录：

  • 已收取的总租金收入（包括清洁费）

  • 租赁和入住日期

  • 所有产生的费用，并进行分类

  • 已收取和汇出的 HST（如果适用）

  • 已收取和汇出的 MAT（如果适用）

建议：

Airbnb 运营的税收可能很复杂，特别是涉及联邦、省和市级法规。强烈建议您：

• 咨询税务专业人士： 专门从事房地产或小型企业的加拿大税务会计师可以帮助您：

  • 确定您的 HST 义务和注册需求。

  • 正确分类您的收入（租金 vs. 营业）。

  • 识别所有符合条件的扣除并最大化您的 ITC。

  • 如果出售物业，确保正确的资本收益税务处理。

  • 确保符合所有联邦、省和市级税法。

• 使用会计软件： 使用合适的会计软件以有效地跟踪您的收入和支出。

• 保持信息更新： 定期查看 CRA 网站和您市政政府的网站，了解短期租赁法规和税收规则的更新。