房东专题

1、如果受让人不是关联人，转让价格就是受让人的ACB，不用考虑FMV(转让价格就是FMV)。转让价格用于计算出让人的capital gain/loss。转让价格也是受让人的ACB；

2、如果转让存在赠与，受让人是关联人，受让人的ACB是FMV。FMV大于ACB，出让人实现capital gain。FMV少于ACB，出让人实现capital loss。

(Subsection 69(1) of the Income Tax Act)

1、全部符合以下三个条件的，不被认为是改变性质：

• 出租面积相对较小；

• 没有改变房屋结构;

• 没有做过CCA抵扣。

2、否则，改变性质的主住房，改变的部分将要按capital gain打税。

Election 45(2) 选择

• 目的：递延资本收益申报。如果没有此选择，将被视为以公平市场价值出售该物业，并且需要在变更当年申报任何资本收益；

• 好处：，出租期间(最多4年)仍可指定为自住房，从而多免4年的资本收益税；

• 条件：不能申请CCA抵税(申请 CCA 自动使本选择无效)。不能在相同年份将其他物业指定为主住房；

• 申报：在改变性质的当年提交一封45(2)信函；

• 延期：工作原因搬家且符合某些特定条件，可以延长四年期限。

Election 45(3) 选择

• 目的：递延资本收益申报。如果没有此选择，将被视为以公平市场价值出售该物业，并且需要在变更当年申报任何资本收益；

• 好处：可以指定出租期间的最后四年为主住房，从而多免4年的资本收益税；

• 条件：在出租期间没有申请过CCA抵税；

• 申报：在实际出售房产的当年提交一封45(3)信函。

1、购置出租物业的借款利息是可以抵税的，前提是必须是借款的利息，款项用于购置产生收入的物业；

2、通过主住房的重新按揭借款，款项用于购置新的出租物业，或者用于主住房出租部分的装修改造，按揭利息是可以根据款项的用途，抵扣相应出租物业的收入；

3、购买空置土地所借资金的利息不可以抵税。如果空置土地用于出租，其借款利息和房产税可以抵扣租金收入，但两者抵扣金额不能大于租金收入。未被抵扣的借款利息和房产税可以加到土地成本，在土地出售时抵扣资本收益。不产生收入的纯空置土地，房产税和借款利息既不能在当期抵扣，也不能加回到土地成本；

4、非居民利息费用：

• 关联的非居民，预扣税率25%；

• 非关联的非居民，预扣税率0；

• 非居民税计算器：Non-resident tax calculator；

• 建造、翻新或改建期间的借款利息，适用不同规则，请参考如下资料：T4036 Rental Income Guide